Внутри МКАД доля массовых новостроек впервые упала ниже 30%
На столичном первичном рынке жилья продолжает сокращаться число ЖК комфорт-класса. По оценке экспертов, в ближайшее время тренд на сокращение доступного жилья продолжится. Из-за дорогой рыночной ипотеки и роста расходов многие московские девелоперы переориентировались на более дорогие и более маржинальные ниши. Новые корпуса комфорт-класса выводят только крупнейшие игроки, реализующие проекты комплексного развития территорий.
Доля массовых новостроек в старых границах Москвы впервые в истории сократилась до 30%, подсчитали аналитики «Метриум». По их оценкам, объем предложения в массовых комплексах в исторических границах столицы составляет 12 720 лотов (-6,7% за месяц, -42,6% за год). Это минимальный результат с июня 2021 года, когда застройщики продали 11 980 квартир и апартаментов стандарт- и комфорт-класса в старой Москве. Но тогда доля квартир и апартаментов массового сегмента достигала 42,7%, а сейчас просела до 30%. Текущий показатель стал минимальным за всю историю столичного рынка новостроек, — отметили аналитики.
Эти расчеты подтвердила «МК» и руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. По ее данным, сегодня на рынке старой Москвы на долю комфорт-класса приходится 26,7% или 631,5 тыс. кв. м. Большая часть рынка новостроек старой Москвы представлена высокобюджетным сегментом: доля бизнес-класса составляет 50,7%, премиального сегмента — 12,5% и элит-класса — 10,2%.
По типу квартир, по словам аналитика, основной спрос приходится на малоформатные лоты: студии — 23,5% и «однушки» — 40%. Средняя площадь наиболее востребованных квартир составляет 24,5 и 37,5 кв. м, соответственно. На долю двухкомнатных квартир приходится 26,6% средней площадью 56 кв. м. На многокомнатные квартиры приходится всего 9,9% средней площадью 80 кв. м. По итогам октября средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир комфорт-класса составила 387,5 тыс. руб. при средней цене квартиры 19,2 млн руб.
У потребителей наиболее востребованы небольшие «евродвушки» (гостиная с кухней-нишей и отдельная спальня) площадью от 35 до 45 кв. м. Данная типология является разновидностью однокомнатных квартир. Это довольно эргономичные планировки, которые экономят бюджет при покупке, но при этом рассчитаны на широкую целевую аудиторию. Как для одиночек, так и для семей с одним ребенком.
«По итогам октября СВЦ снизилась только в пяти районах столицы (см. таблицу), в большинстве районов наблюдался небольшой прирост в рамках статпогрешности», — подчеркнула Чегодаева. Снижение СВЦ в этих районах она связывает с выходом новых объемов в реализацию квартир большей площади. В некоторых районах происходит вымывание квартир с небольшими площадями, что также приводит к снижению СВЦ. Среди районов с самыми низкими средними ценами преобладают районы с предложением квартир от Фонда реновации. В некоторых из них это единственное предложение жилья массового сегмента. Например, в районе Капотня, Северное Измайлово, Южное Медведково, Ховрино.
По словам управляющего директора МИЭЛЬ «На Николоямской» Марины Толстик, предложений классического комфорт-класса на рынке становится меньше: все больше застройщиков позиционируют проекты как «Бизнес» или «Комфорт+». «Особенно быстро расходятся самые доступные квартиры — найти вариант до 10 млн руб. становится все труднее», — добавила специалист.
По оценке риелторов, за год массовое жилье подорожало в старых границах Москвы на 10–13%, но этой осенью рост почти остановился. Покупатели заняли выжидательную позицию: высокая ипотека сдерживает сделки, а надежда на заметное снижение ставок пока не оправдывается. В начале года ключевая ставка ЦБ была 21%, сейчас — 16,5%. Вероятно, до конца года она останется не менее 16%, а в 2026-м удержится в диапазоне 13–15%.
Резкого падения цен на недвижимость ждать не стоит. Строительные издержки растут, поэтому девелоперы не готовы снижать ценовую планку. Те, кому квартира нужна по жизненным причинам, продолжают покупать. Даже при высоких ставках.
Среди популярных запросов покупателей, по оценке Толстик, по-прежнему лидируют квартиры с близким сроком сдачи и с отделкой. Однако все больше проектов предлагаются без отделки, которая становится невыгодна застройщикам. Основным двигателем продаж новостроек по-прежнему выступает способ покупки с использованием семейной ипотеки и с применением рассрочек. Наиболее доступные предложения комфорт-класса сосредоточены в Юго-Восточном и Новомосковском округах, а также в Зеленограде. Здесь стоимость квадратного метра ниже среднегородского уровня.
До конца текущего года Толстик не ожидает серьезных перемен на столичном рынке массового жилья. Предложение останется ограниченным, а цены, скорее всего, будут колебаться в пределах пары процентов. «Ближе к зиме застройщики традиционно активизируют маркетинг: можно ждать рассрочек, бонусов и точечных скидок. Подобные акции помогают оживить спрос в сезон наименьшей активности, но рассчитывать на масштабные распродажи не стоит», — заключила специалист.
«До конца года застройщики будут запускать предновогодние и новогодние акции, чтобы раскачать продажи. Это традиционный активный период, поэтому потребителям надо отслеживать различные скидки и акции», — согласна Чегодаева. По ее прогнозу, объемы в реализации будут сокращаться, поскольку застройщики очень осторожно выводят на рынок новые объемы. «Большинство крупных скидок носит маркетинговый характер, т.е. скидка на накидку, реальные скидки не будут в любом случае превышать 5–7%, на пул квартир от 10 до 15%», — заключила эксперт.
Источник: www.mk.ru